Bốc thăm NOXH: quy định, cách bốc thăm trực tuyến và trực tiếp (2026)

Bốc thăm NOXH là cách chủ đầu tư chọn người được mua, thuê mua nhà ở xã hội khi số hồ sơ hợp lệ nhiều hơn số căn đưa ra trong đợt. Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc bốc thăm có thể tổ chức trực tiếp hoặc trực tuyến; một số nhóm ưu tiên được xét trước, không phải bốc thăm. Kết quả phải lập biên bản và công khai.

Khi nào phải bốc thăm NOXH?

Bốc thăm chỉ bắt buộc khi tổng số hồ sơ hợp lệ lớn hơn tổng số căn đưa ra bán, cho thuê hoặc cho thuê mua trong một đợt. Nếu số hồ sơ hợp lệ bằng hoặc ít hơn số căn, chủ đầu tư chốt danh sách mà không cần bốc thăm.

Vì vậy, một đợt mở bán nhỏ ở địa phương có thể không bao giờ đi đến bước bốc thăm, còn các dự án ở đô thị lớn — nơi số hồ sơ thường gấp nhiều lần số căn — gần như chắc chắn phải tổ chức. Ban quản lý dự án nên ước lượng tỷ lệ hồ sơ trên số căn ngay khi lập kế hoạch để chuẩn bị hình thức bốc thăm phù hợp.

Ai không phải bốc thăm NOXH?

Luật Nhà ở 2023 (Điều 79) quy định một số nhóm được ưu tiên giải quyết mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các nhóm này được xét trước, theo thứ tự nộp hồ sơ hợp lệ, trong phần số căn dành cho họ — không phải tham gia bốc thăm chung. Các nhóm thường gặp gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ
• Người khuyết tật
• Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội
• Nữ giới

Danh sách đầy đủ và cách phân bổ số căn cho nhóm ưu tiên cần đối chiếu với văn bản hiện hành (Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP). Lỗi hay gặp nhất là đưa cả nhóm ưu tiên vào phiên bốc thăm chung — khi đó đợt bốc thăm có thể phải tổ chức lại.

Bốc thăm NOXH trực tuyến và trực tiếp khác nhau thế nào?

Nghị định 100/2024/NĐ-CP cho phép bốc thăm trực tiếp hoặc trực tuyến. Từ cuối năm 2025, nhiều dự án ở Hà Nội và các tỉnh đã chuyển sang bốc thăm trực tuyến để giảm tập trung đông người và dễ công khai kết quả. Hai hình thức khác nhau ở những điểm sau:

Trên thực tế nhiều chủ đầu tư kết hợp cả hai: người dân bấm trực tuyến, đồng thời có hội trường và màn hình chiếu công khai cho tổ giám sát và báo chí theo dõi.

Quy trình bốc thăm NOXH gồm những bước nào?

1. Công bố thông tin dự án — tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, số căn, giá bán, thời gian nhận hồ sơ, trên cổng thông tin của Sở Xây dựng và phương tiện truyền thông địa phương.
2. Nhận hồ sơ — theo bộ biểu mẫu Thông tư 32/2025/TT-BXD; người dân nộp trực tiếp cho chủ đầu tư, không qua môi giới.
3. Thẩm duyệt, xác định hồ sơ hợp lệ — rà trùng căn cước, đối chiếu điều kiện nhà ở và thu nhập, ghi lý do với từng hồ sơ bị loại.
4. Công khai danh sách hồ sơ hợp lệ và không hợp lệ để người dân đối chiếu, phản ánh.
5. Xét nhóm ưu tiên trước, tách khỏi phiên bốc thăm chung.
6. Tổ chức bốc thăm công khai, có đại diện Sở Xây dựng tham gia giám sát; trực tiếp hoặc trực tuyến.
7. Lập biên bản và công bố kết quả theo từng nhóm đối tượng.

Làm sao để buổi bốc thăm NOXH minh bạch, ít khiếu nại?

Khiếu nại sau bốc thăm thường đến từ ba chỗ: danh sách thay đổi vào phút chót, người dân không hiểu cơ chế, và không có dữ liệu để đối chiếu lại. Ba việc giúp giảm rủi ro:

• Chốt dữ liệu trước giờ quay. Quỹ hồ sơ, quỹ căn và cấu hình vòng được khoá lại; người vận hành hằng ngày không tự sửa được.
• Công khai trong phiên. Màn hình theo dõi số người đã điểm danh, lượt chưa bấm, số căn còn lại; mời tổ giám sát và báo chí.
• Lưu vết để đối chiếu. Mỗi lượt bấm, mỗi lần gia hạn cổng đều ghi nhật ký; kết quả xuất theo vòng để đính kèm biên bản.

Hệ thống bốc thăm NOXH cần có những chức năng gì?

Một phần mềm quay số ngẫu nhiên chỉ tạo ra kết quả. Một hệ thống bốc thăm NOXH phải quản lý cả đợt mở bán, vì phần lớn tranh chấp xảy ra trước và sau lúc quay. Khi chọn hệ thống, chủ đầu tư nên kiểm tra:

• Cổng người dân nộp hồ sơ, theo dõi trạng thái và điểm danh trên điện thoại
• Thẩm duyệt nhiều cấp, trả hồ sơ kèm lý do, xuất danh sách hợp lệ
• Tách nhóm ưu tiên và cấu hình nhiều vòng (ví dụ bốc quyền mua trước, bốc mã căn hộ sau)
• Niêm phong dữ liệu trước giờ quay, tách quyền quản trị với quyền niêm phong
• Màn hình điều hành theo thời gian thực, gia hạn cổng có ghi nhật ký
• Tra cứu kết quả theo căn cước, họ tên, mã căn; xuất Excel đính kèm biên bản

Smart Draw — hệ thống bốc thăm NOXH của Hexigon được xây dựng quanh đúng các chức năng trên, và có bản demo với dữ liệu mẫu để ban quản lý dự án tự thao tác trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp về bốc thăm NOXH

Căn cứ pháp lý và nguồn tham khảo

• Luật Nhà ở 2023 — Điều 79 về đối tượng được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 10/10/2025).
• Thông tư 32/2025/TT-BXD (hiệu lực từ 10/11/2025) — bộ biểu mẫu hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội.
• Chỉ thị 34/CT-TTg ngày 11/12/2025 — công khai thông tin, nộp hồ sơ trực tiếp với chủ đầu tư, bốc thăm công khai có đại diện Sở Xây dựng giám sát.
• Thư viện Pháp luật: Bốc thăm mua nhà ở xã hội online, trực tiếp khi nào?
• Báo Xây dựng: Hà Tĩnh lần đầu cho bốc thăm trực tuyến quyền mua nhà ở xã hội

Bài viết tóm tắt quy định để tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý. Mỗi địa phương có thể có hướng dẫn riêng; cần đối chiếu với Sở Xây dựng nơi dự án triển khai.